Défis techniques et responsabilités des gestionnaires d'immeubles

Cet article est rédigé par Daniel Robert, vice-président principal, Projets spéciaux, et a été publié dans le magazine GESTION IMMOBILIÈRE. Pour lire l'article complet dans le magazine, vous pouvez y accéder via le lien suivant : Gestion immobilière – N°1 – mars 2026

La maladie du légionnaire tire son nom d'un épisode marquant survenu en 1976 lors d'un congrès de l'American Legion à Philadelphie, où une éclosion de pneumonie sévère a touché plusieurs dizaines de personnes. L'enquête épidémiologique a permis d'identifier une bactérie jusqu'alors inconnue, Legionella pneumophila, associée à un système de refroidissement à eau. Depuis, de nombreux cas sporadiques et quelques éclosions ont été documentés à travers le monde, souvent liés à des installations techniques de bâtiments. Ces événements ont profondément influencé les pratiques d'exploitation, les règlements et le développement de guides techniques, notamment par l'ASHRAE.

La légionellose est une infection causée par des bactéries du genre Legionella, naturellement présentes dans les eaux douces. Plus de 60 espèces sont connues, mais Legionella pneumophila est responsable de la majorité des infections humaines. On distingue deux principales formes cliniques : la fièvre de Pontiac, une maladie de type grippal bénin, et la maladie du légionnaire, une pneumonie potentiellement grave. Pour les gestionnaires d'immeubles, cette bactérie représente un problème environnemental majeur, car elle prolifère dans certains systèmes hydrauliques lorsque les conditions de température, de stagnation et de nutriments sont réunies.

La maladie du légionnaire se manifeste généralement de 2 à 10 jours après l'exposition. Les symptômes comprennent une forte fièvre, une toux sèche (irritative sans expectoration) ou des crachats provenant des bronches, des douleurs thoraciques, de l'essoufflement, une fatigue marquée, des maux de tête et des douleurs musculaires. Des symptômes digestifs (diarrhée, nausées) et neurologiques (confusion) peuvent également se manifester. Les complications possibles incluent la détresse respiratoire aiguë, le choc septique, l'insuffisance rénale et la défaillance multiviscérale. Le taux de mortalité est estimé entre 10 et 15 %, particulièrement chez les personnes âgées, les fumeurs et les personnes immunodéprimées.

Le traitement de la maladie du légionnaire repose sur l'administration rapide d'antibiotiques appropriés (macrolides ou fluoroquinolones). Une hospitalisation est souvent nécessaire pour les cas sévères. Cependant, il n'existe ni vaccin ni traitement préventif individuel. La prévention repose donc entièrement sur la maîtrise des installations techniques et la bonne gestion des réseaux d'eau.

La légionellose ne se transmet pas d'une personne à l'autre. L'infection survient par l'inhalation de micro-gouttelettes d'eau (aérosols) contaminées par la bactérie. Ces aérosols peuvent être générés par divers équipements : tours d'eau de refroidissement, douches, spas, fontaines décoratives ou humidificateurs. L'ingestion d'eau contaminée n'est pas un mode de transmission significatif.

Plusieurs sources de contamination ont été identifiées :

• Les tours d'eau de refroidissement, incluant l'ensemble du réseau à l'intérieur du bâtiment.
• Les systèmes d'eau chaude domestique constituent une source souvent sous-estimée. Les chauffe-eau, les boucles de recirculation, les douches et les sections de tuyauterie peu utilisées peuvent favoriser la stagnation et maintenir des températures idéales pour la prolifération bactérienne. Les stratégies d'économie d'eau et d'énergie, si elles sont mal intégrées à la conception, peuvent accentuer ces risques.

La combinaison d'une eau tiède (25 à 45 °C), de la recirculation, de la présence de biofilms, de nutriments (matière organique, corrosion) et de production d'aérosols fait des bâtiments où l'eau circule une source potentielle majeure. Une conception inadéquate de la tour, mais aussi du réseau, pouvant inclure des sections d'eau stagnante, un entretien inadéquat, un traitement d'eau inefficace ou des arrêts prolongés, augmentent considérablement le risque de contamination. La localisation des prises d'air frais à proximité des tours peut également favoriser la propagation des pathogènes aéroportés.

La prévention de la légionellose repose sur une approche proactive et systémique. Les mesures clés comprennent :

• Maintenir des températures adéquates (≥ 60 °C (140 °F) au chauffe-eau, ≥ 55 °C (130 °F) dans les boucles, avec des dispositifs anti-brûlure aux points d'utilisation).
• Éliminer la stagnation par une conception hydraulique appropriée (réduction des sections mortes, équilibrage des boucles).
• Mettre en œuvre un programme rigoureux de traitement d'eau pour les tours d'eau (biocides, contrôle du pH, corrosion et entartrage).
• Considérer un système de filtration de l'eau des tours peut également être une méthode efficace pour réduire les sources de nutriments favorisant la croissance bactérienne.
• Nettoyer et désinfecter les systèmes à la mise en service, après des arrêts prolongés ou selon un calendrier établi.
• S'assurer que les tours sont équipées de pare-gouttelettes en bon état afin de minimiser la propagation en cas d'éclosion.
• Tenir des registres détaillés des opérations, de l'entretien, des analyses et des interventions.
• Former le personnel et utiliser un équipement de protection individuelle approprié lors des opérations à risque.

L'ASHRAE adopte une approche de gestion du risque. La norme ANSI / ASHRAE 188-2021 établit les exigences minimales pour gérer le risque de Legionella dans les systèmes d'eau des bâtiments. Elle exige le développement et la mise en œuvre d'un programme de gestion de l'eau identifiant les dangers, les points de contrôle, les limites opérationnelles et les actions correctives. De plus, le guide ASHRAE Guideline 12-2023 fournit des recommandations pratiques propres à différents systèmes (eau potable, tours d'eau, fontaines, spas). L'ASHRAE met l'accent sur la responsabilité des propriétaires et exploitants en matière de prévention, plutôt que sur une approche purement réactive après une éclosion.

Au Québec, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) encadre strictement les installations de tours d'eau de refroidissement. Le Règlement sur l'entretien d'une installation de tours de refroidissement à l'eau, intégré au Code de sécurité, est en vigueur depuis 2014. Il exige notamment :

• l'obligation pour le propriétaire de déclarer toutes les installations à la RBQ lors de la mise en service et sur une base annuelle;
• l'élaboration d'un programme d'entretien visant à maintenir la qualité de l'eau, signé par des professionnels qualifiés;
• des analyses d'eau régulières effectuées par des laboratoires reconnus;
• la tenue de registres accessibles aux autorités;
• l'arrêt sécuritaire des installations lors d'arrêts prolongés.

Ces exigences font des gestionnaires d'immeubles des acteurs clés de la santé publique. Une exploitation rigoureuse et documentée, conforme aux guides techniques et réglementaires, est désormais essentielle pour réduire à long terme le risque de la maladie du légionnaire.

Au-delà de la prévention, toute organisation sérieuse devrait élaborer un plan d'intervention en cas de contamination d'une tour. Ce plan, souvent composé de plusieurs étapes, s'applique selon des seuils de contamination établis.

Avant l'arrivée de la saison chaude, il est judicieux d'y regarder de plus près!

Note : Ingénieur de formation, Daniel Robert est vice-président principal, Projets spéciaux chez Kolostat Inc. Membre influent de l'ASHRAE, la référence mondiale en technologies CVAC, il a siégé au Chapter Technology Transfer Committee (CTTC) de la Society en 2022-2023, et a été président du Chapitre de Montréal en 1992.

Références : — Article de Gestion immobilière : Gestion immobilière – N°1 – mars 2026